Comparativa
Tokenización inmobiliaria vs crowdfunding inmobiliario
Ambos vehículos democratizan la inversión inmobiliaria, pero usan estructuras legales, soporte tecnológico y mecanismos de liquidez muy distintos. Esta página los desglosa fila a fila.
TL;DR
- Crowdfunding: típicamente promoción inmobiliaria a 18 meses, sin secundario hasta el cierre, regulado por la CNMV en España.
- Tokenización: inmueble en renta a 5 años, secundario on-chain continuo, regulado por MiCA en la UE.
- La elección depende del horizonte temporal y de si buscas income recurrente o retorno a vencimiento.
| Característica | Tokenización inmobiliaria | Crowdfunding inmobiliario |
|---|---|---|
| Mínimo de inversión | Desde 100€ por token | Habitual: 100–500€ por participación |
| Tipo de instrumento | Token digital en blockchain (MiCA / MiFID II) | Participación o préstamo participativo (Ley 5/2015 PFP) |
| Liquidez secundaria | Mercado secundario on-chain habilitado | Habitualmente nula hasta el vencimiento |
| Trazabilidad de pagos | Distribuciones automatizadas vía smart contract auditable | Distribuciones manuales por la plataforma gestora |
| Regulación en España | MiCA (UE) + supervisión Finantsinspektsioon pasaporteado | Ley 5/2015 PFP + autorización CNMV |
| Horizonte típico | 5 años con secundario disponible en cualquier momento | 12–36 meses (deuda) o 5 años (equity), sin secundario |
| Estructura jurídica | Tokens sobre SPV titular del inmueble | Préstamo participativo a promotor o participaciones en SPV |
| Costes de gestión | Comisión por emisión + gestión anual sobre alquileres | Comisión de éxito al cierre (típicamente 2–10%) |
| Tipo de proyecto habitual | Inmueble en alquiler (income), plusvalía a 5 años | Promoción inmobiliaria (development), retorno a vencimiento |
| Riesgo de la plataforma | Aislamiento por SPV + protocolo de continuidad publicado | Riesgo concentrado en la plataforma gestora |
Cómo funciona cada uno
En el crowdfunding inmobiliario clásico, una plataforma autorizada por la CNMV agrupa pequeños inversores para financiar un proyecto concreto (un promotor que necesita capital para construir o reformar). Los inversores reciben participaciones o son acreedores del préstamo, según la estructura. El proyecto se cierra en 12–36 meses y el inversor recibe el retorno final.
En la tokenización, una sociedad vehículo (SPV) compra el inmueble. Se emiten tokens en blockchain que representan derechos proporcionales sobre los flujos de la SPV. Los rendimientos por alquiler se distribuyen automáticamente cada trimestre vía smart contract. El periodo de inversión típico es 5 años con secundario disponible.
Cuándo elegir crowdfunding
- Buscas rentabilidad a corto-medio plazo (1–3 años).
- Aceptas el riesgo de ejecución de un promotor a cambio de TIR potencialmente mayor.
- No necesitas liquidez intermedia.
- Prefieres la supervisión nacional CNMV al marco europeo MiCA.
Cuándo elegir tokenización
- Buscas income recurrente y exposición al alquiler a largo plazo.
- Quieres trazabilidad on-chain de cada token y de cada pago.
- Valoras tener mercado secundario por si necesitas salir.
- Te interesa el marco MiCA por su armonización europea.
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