Comparativa
Tokenización inmobiliaria vs REITs
Los REITs llevan más de 60 años democratizando la inversión inmobiliaria desde la bolsa. La tokenización aporta un enfoque distinto: inmuebles concretos con registro on-chain. Esta es la comparativa completa.
TL;DR
- REIT: exposición diversificada global, alta liquidez, infraestructura financiera madura.
- Tokenización: exposición granular a un inmueble concreto, registro on-chain, marco MiCA UE.
- Combinados, ofrecen diversificación amplia (REIT) + control selectivo (tokenización).
| Característica | Tokenización inmobiliaria | REITs |
|---|---|---|
| Mínimo de inversión | Desde 100€ por token | 1 acción del REIT (cotización variable) |
| Activos subyacentes | Un inmueble concreto por emisión | Cartera diversificada (a menudo cientos de inmuebles) |
| Liquidez | Mercado secundario on-chain (sujeto a demanda) | Bolsa internacional (Nasdaq, NYSE, LSE, Tokyo) |
| Exposición geográfica | Foco UE — empezando por España | Global (USA, UK, Japón, Singapur, etc.) |
| Regulación | MiCA (UE 2023/1114) + MiFID II | SEC (USA), FCA (UK), regulador nacional |
| Fiscalidad de dividendos para residente España | IRPF según calificación del token | Retención en origen + IRPF (convenio doble imposición) |
| Transparencia operativa | Tokens y distribuciones on-chain (verificables) | Informes regulatorios trimestrales (10-Q, 10-K) |
| Control sobre el activo | Por whitepaper: voto en hitos clave | Voto en junta de accionistas (peso proporcional) |
| Volatilidad | Acoplada al valor del inmueble; menor en el corto plazo | Alta en el corto plazo por correlación con bolsa |
| Costes operativos del vehículo | Comisión por emisión + gestión anual | Ratio de gastos del REIT (típicamente 0,5–1,5% anual) |
Estructura legal y operativa
Un REIT es una sociedad cotizada con cartera amplia y horizonte indefinido. Distribuye al menos un porcentaje obligatorio de sus beneficios a los accionistas y queda exento de impuesto sobre beneficios retenidos a cambio. Los REITs estadounidenses distribuyen ≥90%; los británicos ≥90%; las SOCIMI españolas ≥80%.
La tokenización, en cambio, encapsula cada inmueble en una sociedad vehículo (SPV) con horizonte definido (típicamente 5 años) y emite tokens contra esa SPV. Es exposición granular: cada emisión es independiente.
Liquidez: la mayor diferencia operativa
Los REITs cotizan en mercados regulados con miles de millones de volumen diario. Vendes en segundos al precio del mercado. La tokenización ofrece secundario on-chain, pero la liquidez real depende de que haya compradores cuando quieras vender. En emisiones jóvenes el spread puede ser amplio.
Por contrapartida, la tokenización no sufre el ruido de la bolsa: el precio del token tiende a reflejar el valor del inmueble subyacente, no la volatilidad diaria de los mercados de valores.
Fiscalidad para inversor español
Dividendos de REITs internacionales: retención en origen (15–30% según país) + IRPF español. El convenio de doble imposición permite descontar la retención en origen, pero el papeleo es tedioso.
Tokenización europea: tributación según calificación del token (rendimientos del capital mobiliario o inmobiliario, ganancia patrimonial). Sin retención internacional cuando el emisor está en la UE y se aplica el régimen comunitario.
BricksToChain no presta asesoramiento fiscal. Consulta siempre con un asesor cualificado antes de invertir.
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