Comparativa
Tokenización inmobiliaria vs SOCIMI
Tokenización inmobiliaria y SOCIMI son dos formas de invertir en inmuebles sin comprar la propiedad entera. Difieren en mínimo, liquidez, regulación, fiscalidad y nivel de control. Aquí tienes la comparativa fila a fila.
TL;DR
- SOCIMI: cartera diversificada, alta liquidez en bolsa, exenta del Impuesto sobre Sociedades, mínimo desde 1 acción.
- Tokenización: inmueble concreto, inversión desde 100€, registro on-chain, marco MiCA.
- No son mutuamente excluyentes: muchos inversores combinan ambos para distintos objetivos.
| Característica | Tokenización inmobiliaria | SOCIMI |
|---|---|---|
| Inversión mínima | Desde 100€ por token | 1 acción (varía: ~5–50€ según SOCIMI) |
| Activos subyacentes | Un inmueble concreto por emisión (visibilidad total del activo) | Cartera diversificada de inmuebles del mismo gestor |
| Liquidez | Mercado secundario on-chain (depende de demanda) | Bolsa regulada (continua, BME Growth o Euronext) |
| Regulación | MiCA (UE 2023/1114) + MiFID II cuando aplica | Ley 11/2009 española + Ley de Mercado de Valores |
| Fiscalidad rendimientos (residente España) | Rendimientos del capital tras distribución (12,5–28% IRPF según tramo) | Dividendos: SOCIMI distribuye min. 80% beneficio, sujeto a IRPF (19–28%) |
| Fiscalidad emisor | SPV con tributación ordinaria estonia (compensa con distribución) | Exención del Impuesto sobre Sociedades si cumple requisitos SOCIMI |
| Transparencia operativa | Auditoría on-chain de tokens y distribuciones | Informes regulados al CNMV semestrales y anuales |
| Control sobre el activo | Por whitepaper: voto en hitos clave (prórroga, venta) | Mínimo (gestor profesional decide) |
| Horizonte típico | 5 años por emisión (revisable) | Sin horizonte fijo (compras y vendes acciones) |
| Concentración de riesgo | Alta: cada token está ligado a un inmueble específico | Baja: cartera diversificada |
¿Qué es una SOCIMI exactamente?
Una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario es una figura introducida en España por la Ley 11/2009. Compra inmuebles para alquilarlos (oficinas, vivienda, logística, hoteles) y por ley debe distribuir al menos el 80% de sus beneficios netos a los accionistas. A cambio, está exenta del Impuesto sobre Sociedades. Sus acciones cotizan en BME Growth o Euronext y se compran como cualquier otra acción.
¿Y la tokenización inmobiliaria?
Convierte los derechos económicos sobre un inmueble concreto en tokens digitales registrados en blockchain. Una sociedad vehículo (SPV) es titular legal del inmueble; los tokens representan derechos proporcionales sobre los flujos de la SPV (alquiler y plusvalía neta de la venta final). La inversión mínima es típicamente 100€. Más detalle en la guía completa.
¿Cuál te conviene según tu perfil?
- Si priorizas liquidez: SOCIMI. Vendes en bolsa al precio del día sin esperar a que aparezca contraparte en un secundario joven.
- Si priorizas elegir el activo: tokenización. Tú decides exactamente en qué inmueble entras y con qué thesis (rentabilidad por alquiler, plusvalía, mixta).
- Si tienes capital pequeño: ambos funcionan. La tokenización fija mínimo 100€; las acciones de SOCIMI pueden ser incluso menos según cotización.
- Si quieres exposición diversificada: SOCIMI tiene la cartera ya hecha. Para diversificar con tokenización necesitas comprar varias emisiones distintas.
Combinarlos como estrategia
En carteras reales, SOCIMI y tokenización se complementan. Las SOCIMI aportan exposición amplia y líquida al sector inmobiliario general; la tokenización permite seleccionar activos concretos con tesis específicas (revalorización en zonas prime, alquiler vacacional, oficinas en transformación urbana). La asignación entre ambos depende de tu horizonte, tolerancia al riesgo y tamaño de cartera.
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